外媒:美国房地产流动性危机逼近 贷款通缩紧随而至_全

2018-03-13 06:46

下图反映了美国2001年至2016年非银行机构的融资占比情况。其中蓝色曲线代表所有抵押贷款、红色曲线代表出售给政府资助企业的抵押贷款情况,灰色曲线代表了出售给政府国民抵押协会的抵押贷款情况。从图中可以看出,自2011年以来这三类一直呈现大幅上涨的趋势。

美国华府智库”布鲁金斯研究所表示抵押贷款市场的流动性危机正在逼近。这是一篇来宾博文。笔者将节取长达68页的布鲁金斯文档的关键内容。

摘要

2016年非银行机构发放的抵押贷款占抵押贷款总额的一半左右,其中75%的抵押贷款是由联邦住房管理局或退伍军人管理局发放的。这两部分的占比要比21世纪初任何时候的都高。在这篇文章中我们描述了非银行机构抵押贷款公司为何容易受到贷款发放和服务活动中流动性压力的影响,我们还详述了这一部门总体上拥有极少的资源来承受压力。我们还展现了同样的流动性问题在金融危机期间如何发展,导致许多非银行金融机构破产,要求政府援助,最终给消费者带来损害。非银行金融机构在联邦住房管理局和退休军人管理局贷款中的极高占比表明了非银行金融机构破产可能让政府付出巨额代价,但是这个问题在房改讨论中却很少引起注意。

非银行金融机构压力

非银行金融机构给美国政府国民抵押贷款协会的运作带来了相当大的压力:现在几乎三分之二美国政府国民抵押贷款协会担保的证券是由独立抵押贷款银行发行的。这些独立抵押贷款银行采用了一些这个行业有史以来最成熟的金融工程方法。我们预期对信贷额度的依赖会越来越大、涉及多个参与者的证券化、更频繁地交易服务权利等已经给国民抵押贷款协会创造了一个新的充满挑战的环境。

换言之,风险要高很多,2014年六彩开奖结果今晚,我们证券发行商的商业模式也变得更复杂了。年交易额大幅度增加,风险被放大了好几倍。我们纯粹靠运气,庆幸经济没有陷入衰退以及越来越多的抵押贷款违约,庆幸我们的独立抵押贷款银行仍能够获得信贷额度,庆幸没有重要的事情被遗漏。

非银行贷款机构发放的贷款总额

下图反映了2012年3月至2017年12月银行和非银行贷款机构发放的抵押贷款总额情况,其中蓝色曲线代表银行机构发放的抵押贷款总额情况,红色曲线代表非银行贷款机构发放的抵押贷款总额情况,从图中可以看出,银行发放的抵押贷款总额正不断减少,而非银行贷款机构发放的抵押贷款总额正攀升。

政府资助企业和美国政府国民抵押贷款协会

虽然政府资助企业和美国政府国民抵押贷款协会担保了抵押贷款支持的证券,香l港最快开奖现场直播,但是两者还有许多本质上的区别。尤其是,美国政府国民抵押贷款协会的服务机构与政府资助企业的服务机构相比,流动性更为紧张且面临更大的吸收信贷损失风险。

证券担保和发行

政府资助企业和美国政府国民抵押贷款协会都对它们的抵押贷款支持证券投资者们保证他们将按时收到利息和本金。这两个机构的关键不同点在于谁发行了基础债券。政府资助企业从房贷机构那里购买贷款,然后自己发行债券。

而对于美国政府国民抵押贷款协会的抵押贷款支持证券,金融机构发放或者购买抵押贷款,然后通过美国政府国民抵押贷款协会的平台发行证券。在这两种情况中,支持证券的贷款必须符合特定的承销标准和其他要求。政府资助企业为它们贷款池中的贷款制定标准。而对于美国政府国民抵押贷款协会贷款池,标准是由发放贷款或者为贷款担保的政府机构制定的。

针对信用风险的保险

另一个关键不同是谁承担和抵押贷款违约有关的信贷风险。如图所示,对于在政府资助企业贷款池中的贷款,抵押贷款借款人承担最初的信贷损失,接着是私人抵押贷款保险公司,最后才是政府资助企业。而对于美国政府国民抵押贷款协会贷款池中的贷款,贷款人再次处于损失首位承担人,接下来是担保或者发放贷款的政府机构。然而,美国政府国民抵押贷款协会贷款发放和服务机构有望承担政府承保人无法覆盖的任何信贷损失。美国政府国民抵押贷款协会只有在发放和服务机构的资源都耗尽时才承担信贷损失。

下图反映了两类抵押贷款违约有关的信贷损失的承担顺序。对于在政府资助企业贷款池中的贷款,房屋所有人是损失的第一承担人,接下来是私人抵押贷款保险公司,最后是政府资助企业。而对于美国政府国民抵押贷款协会贷款池中的贷款,房屋所有人也是损失的第一承担人,接着是政府机构保险,接下来是贷款发放机构或者服务机构的资金,最后才是美国政府国民抵押贷款协会。

下图反映了2016年美国各个县由非银行金融机构发放的联邦住房管理局和退伍军人管理局贷款的占比情况。

非银行贷款机构倒闭的后果

如果一家非银行贷款机构倒闭,那么三方将承受损失:1、消费者;2、美国政府和纳税人;3、非银行贷款机构及其股东和债权人。如果一家非银行贷款机构倒闭导致抵押贷款发放量的减少,那么不清楚其他金融机构是以同样的条件提供贷款给这些贷款人,还是不提供贷款。抵押贷款可获得量的减少有可能给房价构成重大拖累。